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现在是进场买EC的良机吗?

来源:联合早报网   发布时间:2014-10-27

现在是进场买EC的良机吗?

孙晓波/文

新执行共管公寓(EC)在售价上明显低于邻近地区的新私宅,是人们实现“公寓梦”最廉价的选择。

与此同时,前者又具有广大的增值空间,其升值能力在私有化过程中逐步显露。

在过去两年左右的时间里,新加坡房地产市场,特别是大众市场新私宅吸引了众多投资者的兴趣,其价格一路上扬。虽一度受政府推出的若干项调控紧缩政策影响,新项目的价格在今年首两个季度又开始增长。

价格低廉,更具吸引力

如图表(一)所示,与2012年第三季度相比,大众市场新私宅中位价已经从每平方英尺923元增至1162元,其增幅为25.9%。与之形成鲜明对比的是新执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC)的中位价变化不大,在同一时期内从每平方英尺734元上升至794元,其增幅仅为8.2%。以上两种截然不同的变化轨迹导致它们之间的价格差距进一步拉大。

市场数据表明其价格差幅由两年前的25.7%扩大至46.4%,并曾在去年第三季度末达到88.2%。预计这个价差将进一步吸引符合资格的EC买家,尤其是组屋提升者。

新加坡私宅价格在1996年创下新高后,政府于同年首次推出执行共管公寓方案。这种公寓半私人、半政府,主要满足了无资格申请政府组屋(家庭月收入高于1万元的收入限顶值),同时又无力购买私宅的“夹心层人士”的居住需求。此外,政府也给予这些首次购屋者高达3万元慷慨补贴。

EC由私人发展商设计、建造,但附带一些条件限制。比如买家须组成核心家庭,其成员须包括至少两名新加坡公民,或是一名新加坡公民与一名永久居民。同时其家庭收入每月不可超过1万2000元。在迁入居住的首五年内,EC购房者不能把整间屋子出租给别人,亦不可进行其他私宅投资。五年之后,他们可将房子转售给新加坡公民及永久居民。10年后EC完成完全私有化,不再受到任何限制,此时屋主与买方(包括外国人)方可进行自由交易。

增值空间广阔

物有所值

新EC在售价上明显低于邻近地区的新私宅,是人们实现“公寓梦”最廉价的选择。

与此同时,前者又具有广大的增值空间,其升值能力在私有化过程中逐步显露。举例说,位于兀兰的佳乐园(La Casa)是个在2005年推出、有444个单位的EC,现已半私有化。2012年来它的中位转售价为每平方英尺802元。这明显高于其刚推出时每平方英尺512元的中位售价,亦高于近两年其周边推出的EC的中位售价。买卖禁令数据表明,La Casa的屋主通过转售获利平均约为84%。

这证明了在私有化过程中,EC与私人公寓的价格差缩小,前者存在巨大的获利潜力。一旦完成完全私有化,它和大众私宅的价格差额可减缩至仅仅5%,其升值空间不可限量。

五个新EC

或在年底前亮相

在新项目中,今年结束之前估计有五个会登场。Bellewoods, Bellewaters和Lake Life已在10月推出,The Terrace和The Amore将跟随其后。

这些新公寓中,Bellewoods位于兀兰,Lake Life位于裕廊湖区,The Terrace和The Amore这两个新EC位于榜鹅,Bellewaters则位于靠近榜鹅的盛港。

在定价方面,Lake Life售价可能超过每平方英尺850元,而其他四个公寓的售价将介于每平方英尺750至820元。以上的预估价位在不同程度上超出了先前EC的价格。

究其原因,一方面是发展商对EC市场前景普遍看好,在早些时候的竞标中竞相喊出高价;另一方面是人力成本的上涨和建筑材料价格变动,促使发展商必须面对更高的建筑成本。

譬如在Lake Life所在地段的公开竞标中出现了2亿7284万元的最高价,跨越了EC地段投标尺价400元的门槛,使其在土地平均成本方面明显高于其他四个公寓,其价位亦居于榜首。             文转第7版

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