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买新房屋还是转售房屋?

来源:联合早报网   发布时间:2014-10-27

买新房屋还是转售房屋?

陈智群 蓝美仪 卢昆鸿/文

政府实施了一系列的降温措施和总债务偿还比率框架后,我国住宅房地产买家的喜好和卖家的行为出现了变化。这些措施是潜在买家在决定购买一个新推出单位,或者一个二手转售单位时,需要考虑到的重要因素。

在政府实施一系列的降温措施和总债务偿还比率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)框架后,新加坡房地产买家的喜好和卖家的行为发生了变化。这些措施是潜在买家在决定是否购买新推出房屋还是二手转售房屋时,需要考虑到的重要因素。

例如,在2011年1月14日过后购屋者,只要在四年内卖房屋都需要支付卖方印花税,第一、二、三和四年卖掉房产的税率分别是16%、12%、8%和4%。这促使一些想要做中短期投资的买家转向新推出的房地产项目。这是因为新项目按照工程进度收取购屋款项,能减轻买家的房贷供款负担,特别是在工程初期,随后才根据工程进度增加。一个项目一般需要三至五年完成,这意味,买家很可能在不需要支付任何卖方印花税的情况下脱售房产,或是只支付一点卖家印花税。

反观二手房地产,买家需要在交易完成后,马上根据贷款总额偿还房贷。在一个租赁房产需求高、租金足以偿还每个月房贷的强劲租赁市场,转售房产肯定是个好的选择。相反的,如果租赁市场呈现疲态,新项目对资金有限的投资者来说会是比较好的渠道。

但由于建筑成本逐渐升高,发展商会支付相当高的价格来投标地段,新推出单位的价格可能比转售单位还要高。在现有的总偿债率条件下,买家所能借的房贷更少,因而对价格更加敏感。

新与转售房地产价格差距缩小

今年第二季,新推出单位的中位价比转售价格高出16.6%。这个差距在去年第三季最为显著,该季度正是私宅房地产市场的高峰期。当时,新单位的中位数价格比转售价格高出22.9%,这是因为发展商趁楼市旺热而将新项目的推出价格订得较高。

新推出项目和二手单位存在价格差距,这意味着买家可以用同样价格,在转售市场上买到面积更大的单位。

市场上的住宅交易其实也主要集中在新推出项目。自去年第二季,新房的销售量稳占总成交量的60%到65%,二手房则占30%到35%。新房的成交量走势也和所推出的数量相关。

新房市场买家有自主权

如果不考虑价格的话,购买新单位有许多好处。首先,新项目提供潜在买家更多选择,例如屋型更多样化,房间数目的选择也更多。这跟转售市场完全不同,买家的选择受限于卖家愿意出让的单位。

其次,从品质保证来看,新推出的单位还提供12个月的保修期,因此发展商会修正任何在这段期间内出现的建筑瑕疵。转售单位则没有提供这样的好处,买家只能接受房产的现状,任何问题必须自费解决。

此外,新推出的项目一般设计较新潮,设备新且优质,设施也比较现代化。一些项目还获得新加坡建设局颁发的绿色建筑标志奖(BCA Green Mark Award),对有环保意识的买家来说非常具吸引力。反观,转售单位的买家需要拨出一笔额外预算,来达到相对应的居住水准。

不过,购买转售单位却可以让买家亲自检视单实体房屋和项目,更准确地评估现有生活空间和公用场所管理的质量,这有别于按图购买的新单位。

取决于时机和个人喜好

除了价格和质量或设计上的差异外,还有其他因素值得考虑。无论是自住或投资,买家大多对某些地段有偏好。有些买家只愿意考虑永久地契房产,有些则专门找那些拥有集体重建可能会性的房子。对地点和地契非常看重的潜在买家,转售市场可能较吸引他们,因为新项目较少属永久地契。

新项目的单位面积也比较小,不像一些屋龄较大的私宅项目。加上单位价格较低,那些喜欢较大单位的买家(例如需要更宽阔居住空间的大家庭)来说,二手房更具吸引力。

截至今年第二季,有7万5500个私宅单位预计将在2018年以前完工。鉴于未来的潜在供应量,政府暂时不会取消降温措施,新推出项目的销售放缓,以及大量新项目即将完工,一些发展商可能会在推出新项目时,稍微调整他们的定价期望。实际上,一些发展商已经通过调低价格,重新推出剩余单位来吸引买家重返市场。

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